Actualidad tributaria · IVA · 23 de octubre de 2026 · 5 min de lectura
¿Compró o vendió una vivienda nueva con IVA en 2026? Así funciona la devolución
La Ley N° 21.850 libera de IVA, por un año, la venta de viviendas nuevas. Pero también creó un mecanismo para quienes pagaron ese impuesto antes de que la ley empezara a regir. El SII acaba de fijar el procedimiento en la Resolución Ex. N° 146, del 23 de octubre de 2026.
Plazo para pedir la devolución del IVA al SII, contado desde el 1 de diciembre de 2026, es decir, hasta diciembre de 2029.
Lo que debe saber
- Solo aplica a compraventas firmadas entre el 22 de abril y el 30 de noviembre de 2026: son las que pagaron IVA y pueden pedir la devolución.
- Es el vendedor (inmobiliaria o constructora) quien devuelve el IVA al comprador y luego lo recupera del SII mediante el Formulario 3298.
- El comprador debe presentar primero una declaración jurada (Formulario 3299) por internet antes de que el vendedor haga la solicitud.
- La escritura debe incluir una cláusula de devolución del IVA; si falta, conviene firmar una escritura complementaria antes del 30 de noviembre de 2026.
¿De qué se trata?#
La ley contempla dos situaciones distintas. Las ventas de viviendas nuevas que se escrituren entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027 podrán venderse sin IVA, si el vendedor opta por ello. Las compraventas firmadas antes, entre el 22 de abril y el 30 de noviembre de 2026, sí pagaron IVA; en esos casos, la inmobiliaria o constructora puede devolver el IVA al comprador y luego pedir al SII que se lo reintegre art. cuarto transitorio Ley N° 21.850. Esta publicación trata sobre esta segunda situación.
Fechas clave#
| Fecha | Qué ocurre |
|---|---|
| 22 de abril de 2026 | Ingresa al Congreso el proyecto que dio origen a la Ley N° 21.850. Desde aquí se cuentan las compraventas que pueden pedir la devolución. |
| Octubre de 2026 | Se publica la Ley N° 21.850 en el Diario Oficial. |
| 23 de octubre de 2026 | El SII dicta la Resolución Ex. N° 146, que fija el procedimiento de devolución. |
| 30 de noviembre de 2026 | Último día para firmar escrituras con derecho a pedir la devolución. |
| 1 de diciembre de 2026 | Parte la exención de IVA para nuevas ventas, empieza a regir la Resolución N° 146 y comienza el plazo de 3 años para pedir la devolución. |
| 30 de noviembre de 2027 | Termina el año de exención de IVA para la venta de viviendas nuevas. |
| Diciembre de 2029 | Vence el plazo de 3 años para presentar la solicitud de devolución. |
¿Cómo funciona la devolución?#
- La inmobiliaria o constructora (el vendedor) devuelve al comprador el IVA que le cobró.
- El comprador presenta por internet una declaración jurada (Formulario 3299). Debe hacerlo antes de que el vendedor pida la devolución.
- El vendedor pide al SII la devolución con el Formulario 3298, uno por cada vivienda vendida.
- El SII revisa la información y, si todo está en orden, devuelve el dinero al vendedor. El plazo estimado es de 5 días hábiles.
En simple: El vendedor no necesita emitir notas de crédito ni corregir sus declaraciones mensuales de IVA (Formulario 29). Los formatos de ambos formularios aún no se publican; el SII lo hará en su sitio web Res. Ex. SII N° 146, 23.10.2026.
Requisitos que revisará el SII#
- Que se trate de una vivienda vendida por primera vez y que cumpla la calidad exigida por la ley.
- Que cuente con recepción definitiva de obras.
- Que la escritura de compraventa tenga fecha dentro de la ventana (22 de abril al 30 de noviembre de 2026).
- Que la escritura contenga la cláusula de devolución del IVA.
- Que el vendedor haya devuelto al comprador el total del IVA. Si se usó el crédito especial de empresas constructoras, se devuelve el IVA menos ese crédito.
- Que el IVA de la venta esté declarado y pagado en el Formulario 29.
El vendedor debe guardar la escritura, el certificado de recepción definitiva y los comprobantes de lo devuelto al comprador. Pedir devoluciones indebidas con engaño se sanciona según el Código Tributario.
Dos preguntas que la norma no responde#
1. Mi escritura no incluye la cláusula de devolución. ¿Puedo agregarla después?
Ni la ley ni la resolución dicen cómo debe incorporarse la cláusula. Muchas escrituras se firmaron cuando la ley aún no existía, por lo que no podían incluirla. Desde el punto de vista civil, comprador y vendedor pueden otorgar una escritura complementaria que la agregue, y pensamos que el objetivo de la ley —que estas ventas no queden fuera— respalda esa solución.
Sin embargo, el SII podría leer el requisito de forma estricta. Por eso, nuestra recomendación es firmar la escritura complementaria a más tardar el 30 de noviembre de 2026, para que la cláusula conste en una escritura otorgada dentro del plazo. Y si va a firmar una compraventa en las próximas semanas, incluya la cláusula desde el inicio.
2. Si el comprador es una empresa que usó ese IVA como crédito fiscal, ¿recibe un doble beneficio?
Es un caso poco frecuente, porque en general la compra de una vivienda no da derecho a crédito fiscal; podría darse, por ejemplo, en una empresa que la compra para arrendarla amoblada. Como en este procedimiento no se emiten notas de crédito, no se activa el ajuste que normalmente obliga al comprador a rebajar su crédito fiscal. Así, la empresa podría haber descontado ese IVA y, además, recibirlo de vuelta en dinero.
En nuestra opinión, ese resultado no es el que busca la ley: la devolución pretende dejar la venta como si hubiera estado exenta, y una compra exenta no genera crédito fiscal. Además, la ley exige devolver el IVA a quien realmente lo soportó. Recomendamos que el comprador revierta ese crédito fiscal al recibir la devolución y que el vendedor deje constancia de ello, para no poner en riesgo la solicitud.
¿Qué hacer ahora?#
- Si es inmobiliaria o constructora: identifique las escrituras firmadas desde el 22 de abril de 2026 y revise si tienen la cláusula de devolución; si falta, evalúe con su abogado una escritura complementaria a más tardar el 30 de noviembre de 2026.
- Si es comprador: esté atento a la declaración jurada (F3299) que deberá presentar, y si es empresa, revise si usó ese IVA como crédito fiscal.
- En todos los casos: siga las publicaciones del SII en sii.cl; los formularios e instrucciones aún están pendientes.
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